【海红说法】乡村“四荒”土地承揽合同的效能确定

  村团体经济组织将“四荒”等土地发包，违背民主议定程序或法律规则的投标、拍卖、揭露洽谈等其他方法，归于无权处置，在一审法庭争辩完结前，补正上述法定程序的，应确定承揽合同有用；歹意勾结，危害团体利益的乡村土地承揽合同无效。

  本案原告系某村委会，被告孙某刚系时任该村委会主任孙某军的堂弟，原、被告于2005年10月6日签定《土地租借合同》，约好：将原告村团体所有的14 800平方米的土地租借给被告运用，租借期限50年；租借费规范：500元/年；在土地租借期内，被告有权对所租土地进行对外租借或转让。2013年，被告孙某刚将涉案土地转租给一酒店，转租费规范2300元/亩/年。

  合同签定期间，被告的堂哥孙某军担任原告村委会主任兼村书记。乡民代表对涉案合同不知情、不认可，以为涉案合同侵害了村团体及整体乡民利益。现原告某村委会申述被告孙某刚，要求承认原、被告于2005年10月6日签定的《土地租借合同》无效；被告返还不合法占用的原告的团体土地14 800平方米。

  1.原告某乡民委员会、被告孙某刚于2005年10月6日签定的《土地租借合同》无效；

  本案争论的焦点在于《土地租借合同》效能的确定问题。可从两个方面予以剖析：

  一是依照无权处置的准则确定。根据法律规则，关于触及本案的土地承揽经营计划，应经过民主议定程序，经过投标、拍卖或揭露洽谈等方法实施承揽经营，并进行公示。从本案查明的现实看，涉案合同内容及实行状况原告及大部分乡民并不知情，足以确定涉案土地并未经过投标、拍卖的方法承揽；且涉案合同仅有发包方代表孙某军（时任村主任，承揽方堂兄弟）和承揽方孙某刚签字，并未有其他乡民代表或见证人签字；被告亦未举证证明该承揽合同签定前村团体进行过揭露洽谈等。合同签定及实行状况也未进行公示。涉案合同加盖有某村委会公章，应直接束缚原、被告两边。

  根据物权法第五十九条规则，农人团体所有的不动产和动产，归于本团体成员团体所有。即，团体产业所有权主体是成员团体，该成员团体由整体成员组成。村团体经济组织仅系代表团体行使所有权。因为成员团体由整体成员组成，该所有权主体的意思表明应经整体成员实行民主议定程序后作出，故在未经乡民大会或乡民代表大会民主议定程序状况下，村团体经济组织所作出的承揽意思表明并非所有权人意思表明，归于无权处置领域。

  根据合同法第五十一条规则，无处置权人处置别人产业，经权利人追认或许过后获得处置权的，合同有用。亦即当事人在一审法庭争辩完结前，补正上述法定程序的，应确定承揽合同有用。因而，村团体经济组织将“四荒”等土地发包，违背民主议定程序或法律规则的投标、拍卖、揭露洽谈等其他方法，归于无权处置，在一审法庭争辩完结前，补正上述法定程序的，应确定承揽合同有用。本案中，因为现任某村37名乡民代表（合计41名）建议乡民及乡民代表对本案土地租借合同签定时并不知情，并没有与乡民代表及整体乡民进行过洽谈评论，对涉案土地的租金及租金交纳状况乡民代表也不知情，乡民代表对涉案合同不予认可未予追认，因而，该土地租借合同应确定无效。

  二是依照歹意勾结，危害团体利益确定合同无效。本案中，被告提交的合同原件与原告提交的合同原件为不同的两个版别。土地承揽合同要素中最重要的土地四至不一致，约好了两个不同的四至；且原告提交的合同为黑色签字笔书写，而被告提交的合同为蓝色圆珠笔书写。两份合同均提及的酒店，合同显现的签定日期为2005年10月6日，而根据原告提交的根据证明该酒店开工建造的时刻为2007年8月18日，竣工日期为2008年12月30日。该“料事如神”的合同实在的签定时刻值得置疑。依涉案承揽合同第二项第三款约好“在合同有用期间于每年度的12月30日前交清当年的租借费。”但被告仅在2014年9月25日交纳1万元租借费，而在此之前，被告并无交纳租借费记载，实际上其也未交纳过一分钱。该现实不契合常理和买卖习气。且，涉案合同签定时的甲方代表时任村主任孙某军于2014年11月24日起不再担任某村委会主任。一起，被告于2013年10月22日以高价将涉案土地转租给酒店，并领取了巨额租借费。涉案合同约好22余亩土地年租金总计为500元，一亩土地一年的租金为22.73元左右；而转租合同中一亩土地一年的租金则高达2300元，两者距离反常悬殊。另，除转租租金外，根据该转租合同约好，酒店依照2.4万元每亩的价格向被告一次性支付了补偿费72万元，被告在涉案土地中获取巨额利益。被告获取该利益的进程，客观上侵害了原告团体利益。依照合同法第五十二条第二项之规则，该合同亦应确定为无效合同。

  第一百五十四条 行为人与相对人歹意勾结，危害别人合法权益的民事法律行为无效。

  第三百一十一条 无处置权人将不动产或许动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律还有规则外，契合以下景象的，受让人获得该不动产或许动产的所有权：

  （三）转让的不动产或许动产依照法律规则应当挂号的现已挂号，不需要挂号的现已交付给受让人。

  受让人根据前款规则获得不动产或许动产的所有权的，原所有权人有权向无处置权人恳求危害赔偿。

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